古いアパートの空室対策・満室大家が教える7の方法

 

最近アパート部屋あまりと言われていますが、それは本当です。ネットを見ると1万円台で貸しているアパートも沢山あります。しかしお金をかけずに空室対策する方法はあります。私はこの空室対策で家賃を27,000円→35,000円に値上げしてさらに満室にする事ができました。このお話は私の体験談にもとづき、誰にでも、どの地域でも、できる役に立つ空室対策を書いています。

古いアパートの空室対策を考えるきっかけ 

 私の所有するアパートは築36年の木造アパート、駅まで徒歩15分、決して好立地でも、魅力的なアパートでもありませんでしたが、値段が手頃だった為、夢だった6部屋あるアパートを購入しました。当時は6部屋中、なんとも5部屋空室があり、だいぶアパートは痛んでいました。そこで利回りをあげたい一心で自分でリフォームをし、購入5ヶ月後にはなんとか27,000円の家賃で満室にすることができました。意外とあっさり満室になったので、こんなもんだろうと余裕を持ち始めたのも束の間、1年後、まず1部屋解約が入り、その後立て続けに、半年で4部屋の解約が続きあっというまに空室だらけのアパートとなりました。空室4部屋の状態は1年間続きました。

空室対策①の方法 まずは不動産屋さんに頼む

 まず空室対策として私の最初にとった行動は物件近くの不動産屋さんと、前から知り合いだった不動産屋さんの2社に頼みました。その後すぐに大手賃貸ホームページに掲載がはじまりましたが、結果は1年間に数回の内覧はありましたが、成約にいたることはなく、焦りはじめたのです。

他のアパートはどうなのか? 

 不動産屋さんに頼んでいるのに一向に決まらない・・・なぜだ?大手賃貸ホームページに掲載されているか?確認しました。ちゃんと掲載されていました。しかし決まらない理由が分かりました。

その時気づいた事は

  • 仙台市には1ルーム系の空室は4000部屋以上ある事。
  • 1000部屋は私より安い家賃で募集している事。
  • 隣のアパートがなんと5,000円も安い賃料で貸し出していることを知りました。

このまま不動産屋さんだのみでは決まる見込みがない・・市場が飽和状態だということが分かりました。しかし私は家賃の値下げはしたくないと思いました。一度下げた家賃を上げることは難しい、今住んでいる2部屋の家賃も値下げしなくてはいけなくなるからです。儲けがでなければ何のためにリスクをとって不動産投資をしたのか?分からなくなります。

不動産屋に管理を任せるメリットとは?空室対策になる?

 不動産屋さんとの付き合い方には2パターンあります。

  1. 仲介だけをお願いするパターン
  2. 管理会社として提携するパターン

どちらの方が不動産屋さんは得するでしょうか?それは2です。なぜかというと管理費として家賃の5%不動産屋さんが管理費として毎月貰えるからです。管理とは?住人のクレーム処理や対応窓口、保険や契約の更新をしてくれます。

私は自分で管理できる仕事内容と距離なので自主管理していました。

不動産屋さんとしては管理しているアパートの空室対策を優先するでしょう。

私のところは管理物件ではない為、優先度が低い状態だったということです。

空室対策②の方法 不動産屋と管理契約をする事は効果的である

劇的に不動産屋さんが空室対策に協力的になる魔法の言葉とは?

 不動産屋さんは入居者を大家さんに紹介して仲介料を貰います。仲介料は入居者が支払いますが、実は大家さんから広告費としてお金をもらえる場合もあります。

この広告費とは?

不動産屋さんもチラシを作たっり、ホームページに掲載したりなど何かと入居者を探すのには「お金」がかかっています。

そのため入居者を探すのを頑張ってもらいたい大家さんは広告費として軍資金を不動産屋さんに渡す事をいいます。

通常、広告費の相場は1ヶ月分ですが、不動産屋さんにこう言うのです。

「広告費2ヶ月分だすよ」もっと喜ぶのは「3か月分」です。

不動産屋さんにとって30万円の家賃の仲介も3万円の家賃の仲介も同じ手間なので、正直安い家賃の仲介はしたくないのです。これは成約してから発生する金額なので、年間賃料収入で見るとプラスになりますが、現金があまりない状態では抵抗がある作戦です。私は2ヶ月分までは言いましたが、3か月分までは恐ろしくて言えませんでした。

空室対策③の方法 不動産屋さんには「広告費2か月分だすよ」が効果的

空室対策 インターネット付にして差別化する

 その後も家賃を値下げせずにどうしたら良いのか?悩む日々が続きました。そのな時J:comネットという(ケーブルTV)アパートにインターネットをつけないか?との営業がありました。内容はアパート1棟に大家さんの契約で設置し、インターネット環境付として打ち出すとの事でした。費用は1棟契約で1部屋あたり2000円×6部屋で月額12,000円。

空室分も費用が取られるので空室が多いと利回りは悪くなります。そこで私は何とか差別化したかった為、契約者がきまったら設置するとの条件で話を進めました。不動産屋さんにも連絡して、自分でもホームページで告知しましたがまったく効果なく空室対策とはなりませんでした。

空室対策④の方法 インターネット付は現在入居している人の満足度はあげるが、集客にはならない

 

空室対策 大家直接募集

 不動産屋さんに頼んでも駄目なら、自分で入居者を探す方法はないのか模索しました。

私はなるべく利回りを上げたかった為、前々から自分で入居者を探す事はできないか?と考えていました。

まず何ができるか考えました。

  • アパートに「空室あり」の募集ポスター、旗を立てる

しかし私のアパートは路地奥にありほとんど人の通らない所だったため、試しませんでした。

  • 大家直接募集サイトに掲載する

時間のない中頑張って登録したが、そもそも、探している人が大家さん直接募集と検索しないため、アクセス数がほぼなく問い合わせもほとんどありませんでした。

  • 自分でホームページを作る 

この作戦も大手賃貸サイトが上位をしめているため、私のホームページが1ページ目に表示されることもなく、問い合わせもありませんでした。一応唯一の差別化「インターネット付アパート」も複数のキーワードを入れなければ表示されず、失敗に終わりました・・・

空室対策⑤の方法 差別化できていない状態で大家さんが直接募集してもホームページを作っても効果は見込めない

 

空室対策 リフォームとは?

築36年のアパートをどの程度リフォームするのか?

私はどうせ新築価格で貸せないのであればお金をあまりかける必要はないと思います。

効果が良くでるのは外壁と階段塗装です。それは購入当時していましたので、空室対策として行ったのは

    • 毎日必ず手にする「ポスト」をさびさびポストからステンレス製のダイヤルロック付に替える

 

  • カメラ付インターフォン設置 防犯意識とかっこよさが一気に上がります。
  • 照明をLEDに替える

吊り下げ式の蛍光灯は古臭い感じ満載なので、LEDのリモコン式の調光式にすることにより電気代が安くなる事や天井が高くなるような気がする、スタイルリッシュなおしゃれ感がだせます。

 

  • 壁紙をきれいにする 一番安い方法があります

いろいろ調べた結果壁紙を張り替えるのではなく、壁紙をぬるというクロスメイトという手法がある事を知りました。ふすまもぬってくれます。比較したら費用が一番安い方法でした。はがれなどがある場合は修繕してから、または張替えもしてくれます。

私は「クロスメイク仙台」に頼みました。おじちゃんが親切でおすすめです。

tel 022-702-1797

〒981-8003 宮城県仙台市泉区南光台4-7-7

  • 畳の張替え

地元畳屋と大手の畳屋と比較しました。

まったく畳に関して知識がなかった為、いろいろ調べた結果、地元畳屋は「とこ」がつかえないから張替えはできず買い替えだと見積もり、大手畳屋は張替えできるということで、6畳で35,000円も金額が違いました。職人さんと作業員の価値観の違いかもしれませんが人により見解はだいぶ違うようです。畳は4年たったいまでも綺麗に問題なく使えています。

大手畳屋の正体は「ゆめの畳」です。早い安いの良いことづくし!

tel 022-242-3206

宮城県仙台市太白区柳生7-2-22

大規模リフォームは必要ありませんが「壊れている」「剥げている」などの不具合は直すのは、もちろんです。

そして雑草をとる共有部分の埃、蜘蛛の巣をとるなど、清潔にする事は当然大事ですので必ず行って下さい。

空室対策⑥の方法 壁と床とちょっとした家電でかなりの好評価!リフォームは効果あり

 

空室対策 敷金0円 礼金0円のゼロゼロ作戦

 私も最初は敷金1ヶ月 礼金0円 不動産仲介料1ヶ月 前家賃1ヶ月 家財保険の条件でした。

27000円の家賃でも初期費用は10万円を超える金額となっていました。

そこで私は思い切って家賃を35,000円に値上げして、敷金0円、礼金0円、不動産仲介料0円としました。敷金の預かり金をなくした対策として1年間の解約はしない約束としました。8,000円値上げした事により年間76,000円もの余裕ができるので、万が一の家賃未納や修繕費は確保できる計算です。

 最初は戸惑っていました。8,000円も値上げしたら、入居者は高いと思うのでは?と・・・

募集してしばらくすると問い合わせがきて内覧が入りました、そこで驚く事を言うのです

「ここは安い」というのです。

入居者の安いというのはもちろん初期費用が安いということでした。貯金もない差し迫った人からすると、毎月の8,000円の家賃差額よりも、今払うお金が少ないほうが貯金がない人に喜ばれる事だったのです。

空室対策⑦ 敷金 礼金 0円作戦は効果あり!

 

ここまでの空室対策を試したがまだ空室があるというお困りの大家さんへ

古いアパート 空室対策

木造耐用年数は22年です。空室が長ければ長いほどどんどんアパートの価値はさがっていきます。少子化の為人口減少している中大手メーカーが相続税対策としてどんどん新築アパートを立てる事を推奨しているため2014年の調べて空室率は18.9%と言われています。

この状況で築古アパートが入居者を獲得する為には「家賃を安くする」事以外にはないのではないでしょうか?

 しかしすでに多くの大家さんが気が付き行っていますので単身者向けですと1万円台の家賃のアパートも多くあります。

 家賃の値下げは簡単にできる事なので他の大家さんも実行しています。

この1万円台の土俵に乗って果たして良いのでしょうか?

ローンは支払いしていけるのでしょうか?

 

私が満室にした方法は

  1. お金がかからない 大規模リフォームはいりません 
  2. 1ルーム系でしたら全国どこでも3万円以上の家賃で貸せる
  3. 家賃の未払いがほぼない事
  4. 退去が少ない事
  5. 空室がでてもまた入居者を探す事ができる

 

ここにその満室にする仕組みを公開しないのは、みんなが行うことでライバルが増える為、私を信用して登録して下さった方にのみ教える事にしました。

有限会社 協栄システム

この満室ノウハウは各市町村で限定5名までの大家さんにいたします。

それ以上だとこのノウハウもライバルが多くなり価値がなくなるから、だから限定なのです。

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